Présentation
LE PLU de GRANVILLE de 2008 a été en partie annulé, et fait donc l’objet aujourd’hui d’un projet de PLU Modificatif portant un certain nombre de déclinaisons, mais deux axes principaux l’extension du port de pêche et de plaisance, et la création de « l’éco-quartier de la Clémentière ».
L’héritage
La nouvelle municipalité élue en 2014 a hérité d’une situation de « développement de l’urbanisation » dévolue à l’enrichissement des promoteurs immobiliers et des lotisseurs. Certes quelques logements collectifs ont été construits entre la route de Villedieu et la route d’Avranches, dont une partie en logements sociaux dans le secteur de St Nicolas, avec des barres d’immeubles et des tours on ne peut plus inesthétiques, permettant néanmoins de localiser facilement la ville lorsque l’on arrive et de loin.
Au demeurant ces logements ont fait l’objet une rénovation avec isolation par l’extérieur plus que nécessaire afin de réduire la facture énergétique des occupants.
Lors de la campagne des municipales trois des listes en présence avaient émis des doutes sérieux sur la nécessité de l’éco-quartier de la Clémentière.
Tout ceci, comme pour les municipalités précédentes, manque d’une analyse d’ensemble de la ville en pratiquant le coup par coup.
Il est où l’inventaire complet du patrimoine bâti et non bâti de la cité, privé et public ?
Au lieu de cela la nouvelle municipalité décide au forceps de vendre tel ou tel bien, qu’il ait une valeur historique ou non, sous les quolibets et réactions négatives de beaucoup de Granvillais.
Le projet de PLU modificatif présenté au public
Beaucoup de monde salle St Nicolas ce mercredi 31 août pour la présentation du projet de PLU en général et de quelques uns de ces points principaux en particulier, notamment l’extension du port de pêche et de plaisance, et bien sûr l’éco-quartier de la Clémentière, par M. BLANCHET, adjoint à l’urbanisme, souhaitant y accueillir des jeunes ménages, le centre ville leur étant inaccessible compte tenu du prix au m².
Pourquoi ?
Parce que depuis des décennies l’extension de la ville s’est faite principalement à l’horizontal d’une manière totalement irréfléchie, si bien que certaines habitations se trouvent imbriquées dans les zones d’activité bordant la route de Villedieu.
Parce qu’aussi aucune politique municipale de préemption n’a été mise en place afin de modérer un marché de l’immobilier délirant laissé aux mains et aux appréciations d’agences immobilières aussi incompétentes en matière d’évaluation qu’en conseils auprès des vendeurs ou des bailleurs, afin de modérer les prix et les loyers.
Les diagnostics immobiliers qui doivent être réalisés tant pour les ventes que pour les locations (quasiment complets pour les ventes et partiels pour les locations) varient souvent d’un « diagnostiqueur » à l’autre sur un même bien immobilier. C’est dire leur compétence.
Parce que la ville est en perte d’emplois depuis des années, parce qu’il ne reste que 3000 m² à aménager en zone d’activité (Voir le SCOT du Pays de la Baie).
Parce que la pression fiscale tant au niveau de la taxe foncière que de la taxe d’habitation est trop élevée, comme à Donville d’ailleurs. D’ailleurs la base de calcul de ces taxes est à refonder totalement sur l’ensemble du territoire.
En conséquence comment attirer de jeunes ménages, pour occuper quels emplois, acquérir ou louer quels logements ?
Il ne faut pas se leurrer la Clémentière est un projet privé destiné à générer des bénéfices et aucun prix au m² n’a pour l’instant été avancé. Il faut rappeler que cet « éco-quartier » est porté par la SHEMA, POZZO IMMOBILIER et NETIXIS CONSEILS que des « bienfaiteurs totalement désintéressés ».
Beaucoup de questions fusent de la salle sur les projets d’aménagement, sur les créations de parcs de stationnement, sur des points particuliers.
Le rapport de Présentation 2 B
Analyse de la situation sur plusieurs communes
En effet ce rapport nous donne des chiffres statistiques sur les communes de GRANVILLE, DONVILLE, YQUELON et SAINT PAIR SUR MER.
Premier constat les deux communes dont la population stagne ou régresse sont GRANVILLE et DONVILLE.
En ce qui concerne GRANVILLE la population municipale était en 2006 de 13 022/hab, en 2007 de 13 100/hab et en 2013 de 13 104/hab (chiffres INSEE).
Le taux d’accroissement entre 2006 et 2013 est donc de 0,09 % alors que le rapport présenté retient un taux d’accroissement jusqu’en 2030 de 0,8 % par an.
Si l’on se réfère aux 45 années antérieures, l’accroissement démographique serait de 0,3 % par an chiffrant ainsi en 2030 la population municipale à 13 800/hab.
Ainsi afin de déterminer la taille des ménages donc le nombre de logements nécessaires, il faut distinguer la population municipale de la population des ménages.
En 2013 la population municipale s’établit donc à 13 104/hab alors que la population des ménages s’établit à 12 257 hab, chiffrant la population résidentielle à 847/hab en 2013. La population résidentielle regroupe les personnes hospitalisées (hôpital et Normandy, maisons de retraite, les foyers de jeunes travailleurs…).
De la compatibilité avec le SCOT du Pays de la Baie
Une première remarque s’impose les prescriptions du SCOT sont à 10 ans, tandis que celles du PLU sont à 15 ans.
En clair l’urbanisation autorisée par le SCOT est de 35, 53 ha + 25 % de bonus dus aux OAP soit 44,4 ha comprenant :
- les espaces non encore urbanisés et « les dents creuses » en espaces urbains existants.
- les dents creuses en secteurs constructibles des écarts.
- les zones d’extensions urbaines ( calculées par les besoins de croissance d’habitat et les possibilités des zones des deux points précédents).
De ce fait on arriverait donc à un PLU plus vertueux que le SCOT, mais qu’en est-il exactement comme le PLU le propose :
- La Clémentière : 790 lgts sur 33,3 ha.
- Les dents creuses, les densifications et comblement de friches : 470 logements.
Si l’on tient compte du taux de progression démographique plausible, du taux d’occupation et de la population envisagée en 2030, on est en dessous de 470 logements.
Donc pourquoi envisager de détruire 34 ha de terres agricoles (constituées à 90 % de prairies bocagères pâturées).
De plus :
- Quid de l’aménagement, réhabilitation, isolation, mise aux normes des quelques 881 logements vacants de la ville en 2013. C’est beaucoup !
- Quid du nombre de logements en vente et du réajustement de leur prix.
- Quid de la superficie de certaines parcelles dont l’adjoint à l’urbanisme a annoncé l’existence en CDPENAF du 8 septembre, au nombre de 40 à 50, dont quelques unes enclavées, mais sans en révéler la superficie individuelle et totale.
- Quid du devenir de l’ancien garage entre l’avenue des Vendéens et les tours de St Nicolas, superficie, nombre de logements prévus et possibles?
- Quid de la présence de 5 terrains de football (2 pour les rencontres, 3 d’entrainement). Le club n’est pas encore en Ligue1 (en la matière méditer l’exemple de la ville du Mans).
Beaucoup de questions sans réponses pour l’instant dont on peut s’étonner que la présentation du PLU n’en fasse mention.
Qui a failli la municipalité ou le bureau d’études ou les deux peut être ?
On peut en conclure que ni le projet de PLU ni le SCOT ne sont aussi vertueux que l’on voudrait nous le faire croire ?
Quelques points particuliers :
- La population et les résidences
Dans le rapport de présentation la population Granville s’établit à 42 % de séniors.
Prenons les chiffres de 2013, Population municipale = 13 104 hab – Nombre de résidence principales = 6 808 – nombre de résidences secondaires = 1 911 – nombre de logements vacants = 881.
Certes le nombre de résidences secondaires n’est pas aussi important qu’une commune comme Jullouville, mais ce chiffre est énorme, proportionnellement à la population réelle et par rapport à la superficie de la ville.
Encore une fois cela découle de plusieurs facteurs, notamment le laisser faire des municipalités sans contrôle réel d’une urbanisation galopante et principalement horizontale (voir Jullouville encore qui est un contre exemple total) à la faveur de l’embellie économique donc du pouvoir d’achat des 30 glorieuses.
La réflexion est désormais de freiner ce type d’urbanisation, afin de réfléchir et d’envisager la construction verticale, le resserrement des centres villes, et appliquer pourquoi pas comme pour les logements sociaux un quota (le plus faible possible) de résidences secondaires.
Est-il vraiment nécessaire de posséder plusieurs résidences, malgré la régulation provoquée par les «chocs pétroliers » des années 1970 pour les classes dites « moyennes ».
- La Horie
Ce parc situé au Sud-Ouest de Granville d’une superficie de 1 h a 56 comprenant un manoir avec dépendances au sein d’un espace boisé classé est répertorié dans les projets d’aménagements pour un maximum de 140 logements, mais au Nord de la parcelle supprimant ainsi les arbres plus que centenaires (pin noir d’Autriche, pin parasol, érable sycomore, hêtre, robinier, marronnier d’Inde, tilleul des bois …).
Pourquoi ne pas aménager l’ensemble des bâtiments existants, remplacer le vieux bâtiment au Sud par une construction adaptée, mais sans toucher à l’espace boisé classé, au lieu de l’abattre pour replanter au sud, mais quoi ?
Ce projet doit être entièrement revu mais dans le respect de la loi littoral (n’en déplaise à certains élus qui font tout pour en réduire les effets positifs) et après consultation de la commission départementale Nature, Paysage et Sites.
- Le parc de stationnement silo de la Gare
Un avantage la gare de Granville est proche du centre ville, et devrait permettre l’usage du train plus que de la bagnole !!!
L’idée pour générer des places de stationnement, est de construire un parc de stationnement vertical dit « silo » encore une fois au détriment d’arbres classés EBC.
Ceci démontre une nouvelle fois un manque de réflexion globale pourquoi :
.Avant de construire l’atelier de maintenance n’aurait-il pas été envisageable d’y adjoindre un parc de stationnement souterrain ?
.Autre possibilité puisque certains usagers viennent en voiture, pourquoi ne pas installer ce parc à Folligny ?
- les parcs de stationnement en face l’Hôpital et Route de Villedieu.
Lors de la réunion de présentation à St Nicolas, une personne est intervenue à juste titre et chaleureusement applaudie par la majorité de l’assistance, au sujet du parc de stationnement en face de l’hôpital, destiné au co-voiturage et aux grandes manifestations se déroulant dans le centre ville.
Sauf que la taille de cet emplacement est de 2 ha, qu’ils seraient pris sur une ferme laitière d’une dizaine d’ha d’un seul tenant en prairies naturelles, bordées de haies, où paissent de surplus des vaches normandes.
Mais diantre est-ce bien raisonnable et utile ?
En réunion de présentation à la CDPENAF Monsieur BLANCHET après des remarques pertinentes se joignant à celles de la réunion à St Nicolas, a revu la superficie à la baisse la réduisant de moitié, en arguant que la surface initiale émanait de la précédente municipalité. Des questions ont fusé et il lui a été proposé de faire un effort supplémentaire pour arriver à ZÉRO.
Une réflexion se pose ainsi que des interrogations sur l’avenir de l’Hôpital notamment que le parc de stationnement est peu saturé et qu’en réalisant un parc souterrain on pourrait aisément doubler le nombre de places et prévoir comme cela se fait dans plusieurs communes de la Manche, des places dédiées au co-voiturage (hôtel du département à St Lô).
En ce qui concerne celui de la route de Villedieu de l’autre côté de la déviation, son utilité est contredite par les propos précédents. De plus l’adjoint à urbanisme a annoncé la demande d’installation à cet endroit d’un ambulancier (30 véhicules). Simple rappel c’est impossible à cet endroit c’est hors zone d’activité et il ne reste que 0,3 ha (dixit le SCOT).
- Le port
Là encore beaucoup de questions se posent :
Est-il nécessaire d’agrandir le chantier naval au-delà de la digue ? Pour quelles activités ? Et ce au mépris du site classé et de la ZNIEFF
Est-il nécessaire d’agrandir le port plaisancier au détriment de l’école de voile et des conditions d’exploitation du CRNG.
Par ailleurs ce port plaisancier est encombré de nombreux bateaux « ventouse » qui ne sortent que très peu, dont le stationnement devrait être en port sec.
Par contre le réaménagement pour les activités du port existant serait de bon aloi, en mettant l’accent sur la présence de vieux gréements aux côtés du Marité.
Mais cela est-il bien de la seule compétence de la municipalité (département, région), s’est-elle entourée de l’avis de l’ensemble des utilisateurs locaux.
L’accès routier (puisque l’accès ferré a été supprimé) ne permet pas un développement plus important, se pratiquant par des rues non dimensionnées à la taille des camions qui de surcroît roulent sur les ronds points endommageant la voirie dont l’entretien sort de la poche du contribuable Granvillais ? Merci pour ce cadeau !!!
Enfin il faut poser le problème de l’évacuation des boues dont l’arrêté préfectoral autorisant le rejet sera caduc en fin d’année. Les nouvelles conditions pourraient porter atteinte à la seule pêcherie en activité sous la Roche Gautier, ainsi qu’à la ZNIEFF s’étalant du Nord de Granville jusqu’à Jullouville.
L’évacuation de ces boues passerait de 100 000 à 160 000 tonnes/an.
- La Clémentière
L’un des points forts de ce projet de PLU est quand même le projet d’éco-quartier de la Clémentière, prévu sur 34 ha dont 31 urbanisés, la différence protégée dans le cadre de la trame verte et bleue ainsi qu’un linéaire de haies dont on peut toutefois douter de la pérennité à la fin du chantier.
Il se décline en trois tranches afin de permettre aux paysans en place d’utiliser ces prairies jusqu’à leur retraite, cela va quand même amputer les terres agricoles de la ville de 34 ha au total, constitues à 90 % de prairies naturelles, bordées de haies protégées, et plantées de pommiers pour certaines.
Le projet prévoit la construction de 790 logements, individuels et collectifs qualifié d’éco-quartier dans le respect de la RT 2012, mais nous sommes déjà quasiment fin 2016, et les normes de construction afin de parvenir à des constructions vraiment économes, voir à Énergie passive vont encore évoluer et progresser.
Hors dans les documents de ce projet aucune contrainte n’est fixée pour arriver à ce résultat seulement des suggestions ou des recommandations.
La question importante qui n’est absolument pas chiffrée c’est le prix de vente au m², sachant que la volonté municipale est d’en permettre l’accès aux jeunes ménages et primo-accédants.
Une autre question est également celle de la priorité pour des résidences principales ?
Lors de l’enquête publique nombre de personnes ont déposé sur le registre en émettant des avis souvent négatifs aussi pertinents que justifiés. Le commissaire enquêteur a d’ailleurs émis un avis négatif sur la notion d’utilité publique du projet.
Par arrêté du 17 juillet 2015 Mme le Préfet signait l’arrêté d’utilité public pour ce projet.
L’association MANCHE-NATURE a, à juste titre, attaqué ce document devant le tribunal administratif.
- Le centre ville
Comme toutes les villes côtières Granville a une histoire, le port, la vieille ville, la haute ville, les villas remarquables. Les Granvillais ont su repoussé les vendéens contre-révolutionnaires évitant le débarquement des anglais pour leur prêter main forte.
Hors les élus sont dans le constat à minima sur la réhabilitation du centre ville ancien, afin de remettre en habitation les logements au dessus des commerces sans gêner ces derniers.
Pour ce faire il faut une réelle volonté créative et incitative, développer une politique de préemption pour maîtriser ce « renouvellement urbain ». Protéger les commerces est une bonne chose en privilégiant ceux durables, mais dans une cité avec un tel nombre de résidences secondaires il faut redynamiser et réoccuper le centre ville.
Quid de la verrue juridico-immobilière du Cours Jonville dont l’aménagement est contraint par le plan de prévention du risque de submersion marine, comme toute cette partie basse du centre ville.
- La consommation d’eau potable
Sur la consommation d’eau potable il serait bien avant notamment d’envisager des projets comme la Clémentière (Et par extrapolation sur Donville d’ailleurs) de vérifier les possibilités d’approvisionnement en eau potable qui seront limitées voir interrompues momentanément en cas de sécheresse ou/et en période estivale.
- la 2X2 voies Granville-Avranches et routes communales.
Ce projet vieux de quelques décennies, ressort régulièrement, obligeant chaque commune à mettre en réserve foncière, les terrains nécessaires, pris une nouvelle fois sur les terres agricoles. Ce projet gelé par l’ex conseil régional, ressort avec le nouveau président de région
( il faut bien qu’il marque son territoire!), sans pour autant savoir comment cela va être financé. Le conseil départemental semble apparemment exsangue financièrement rien que par l’entretien du réseau existant.
Les parties en 1X2 semblent suffisantes pour permettre le doublement des véhicules lents ou agricoles, il serait donc opportun de continuer en ce sens sur le trajet actuel et de limiter, la disparition de terres agricoles par l’aménagement de la déviation de St Pierre Langers, afin d’éviter les saignées opérées pour celles de Sartilly et de Marcey-les-Grèves.
En ce qui concerne les voies communales placées en réserve foncière, mieux vaut peut être en refaire l’assise plutôt que les élargir.
Encore une fois il est important de signaler que ces réserves foncières, routes, 2X2 voies, parcs de stationnement amputeraient de 9 ha supplémentaires les terres agricoles de la commune.
- l’affaire des panneaux
Dans son édition locale du 7 septembre 2016 le journal OUEST FRANCE nous livre un fait un brin humoristique mais néanmoins assez désopilant.
En clair il y a trop de panneaux à vendre, vendu ou à louer sur les biens en recherche d’acquéreur ou de locataire, aussi Mme le Maire a-t-elle derechef pris un arrêté autorisant uniquement les panneaux pour « les professionnels de l’immobilier » titulaires d’un mandat exclusif, et l’article de citer tout à fait naïvement une ville qui est allée jusqu’à l’interdiction totale « Levallois-Perret ».
Plusieurs remarques :
- Les notaires ne sont pas considérés comme étant des professionnels de l’immobilier malgré leur compétence technique et juridique beaucoup plus étendue en la matière que celle des agents immobiliers.
- La pluralité de panneaux devrait être dissuasive pour le futur acquéreur ou locataire.
- Que ceux-ci d’ailleurs fassent le choix de s’adresser directement aux notaires, il leur en coutera moins cher avec des conseils fiables en prime.
- Il faut dénoncer tous les partisans de «la loi de l’offre et de la demande » ou mieux encore du « prix du marché » pratiqués par ces « professionnels de l’immobilier » plutôt qu’une expertise réelle de chaque bien en tenant compte de la valeur d’usage et ce tant pour la vente que pour la location.
Conclusion
Ce projet de PLU n’a rien de vertueux, il ne reflète aucune vue d’ensemble de la ville, accentuée par un bureau d’étude dont le travail laisse sérieusement à désirer.
Le passage devant les divers structures départementales de l’État ne pas pas être un long fleuve tranquille et encore moins il faut l’espérer l’enquête publique qui suivra.
Joël BELLENFANT
